באיזה עסקאות מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין ברמת גן
בדרך כלל לפני עסקה למכירת או קניית מקרקעין מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין ברמת גן. יחד עם זאת, קיימים כמה מצבים בנכסי מקרקעין שבהן קיימת נחיצות צורך בשירותיו של שמאי מקרקעין ברמת גן .
בדרך כלל לפני עסקה למכירת או קניית מקרקעין מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין ברמת גן.
יחד עם זאת, קיימים כמה מצבים בנכסי מקרקעין שבהן קיימת נחיצות צורך בשירותיו של שמאי מקרקעין ברמת גן .
במאמר זה, נדבר על נכסים ומצבים בהם חלים מסי מקרקעין אשר יכולים לפגוע בכדאיות העסקה.
לרוב, בעסקה בדירה רגילה אין יותר מדי הפתעות. אבל זה לא כך, בהערכת שווי דירה שמאי מקרקעין ברמת גן צריך לבחון את תשריט הבית המשותף.
קיימים מקרים ששמאי המקרקעין מגלה ליקויים ברישום הדירה. גילוי ליקויים אלה יכול להגן על הקונה. לדוגמה, בנק מסחרי לא יממן חלקים מדירה או בית פרטי אשר נבנו ללא היתר בניה.
לכן, מומלץ מאוד להסתייע בגורם מקצועי כמו שמאי מקרקעין ברמת גן על מנת לבדוק את תקינותה המשפטי והתכנוני של הדירה אותם אתם מעוניינים לרכוש.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על נכסים להם יכולה להיות חשיפה למיסוי מקרקעין.
בישראל קיימים שלושה סוגי מס עיקריים החלים על מי שמוכר נכס מקרקעין.
תשלומים לרשות מקרקעי ישראל.
מס שבח.
היטל השבחה.
מה צריך לדעת שמאי דירות ברמת גן על מס שבח:
נכסים מסחריים, כמו: חנויות, משרדים, בתי מלאכה ועוד חשופים בדרך כלל למס שבח גבוה.
בניגוד לנכסי מגורים, רשויות המס לא מקנות הטבות בביצוע עסקאות בנכסים מסחריים.
במקרים מסוימים המס יכול להגיע עד 35% ממחיר המכירה.
בדירות מגורים ייתכן ויחול פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה עד לגובה של 4,500,000 ₪.
יחד עם זאת, במידה ונמכר בית קטן עם הרבה זכויות בנייה, רשות המיסים יכולה לטעון שהעסקה הושפעה מזכויות הבנייה ולא רק מהבית.
במצב זה, הפטור ממס שבח יעמוד על תקרה של כ - 1,800,000 ₪ (משתנה). שווי מכירה מעבר לסך זה יחויב במס שבח מלא.
במידה ולמוכר קיימות כמה דירות, שמאי דירות ברמת גן יבצע חישוב ליניארי מוטב . החישוב הליניארי הינו מכפלה קלה. המס מחושב רק משנת 2014, עד שנת 2014 קיים פטור ממס שבח.
נניח שהדירה נרכשה בשנת 2000. משנת 2000 עד היום, 2023, עברו 23 שנים. משנת 2014 עד היום עברו 9 שנים. 9/23 * 25% (שיעור המס) = 9.7% מהשבח. אם השבח הינו 1,000,000 ₪, ישלם המוכר 97,800 ₪ מס שבח.
בפניה לשמאי דירות ברמת גן המתמחה במס שבח, ניתן לבדוק הקטנה של מס השבח במידה ובוצעו בנכס הנמכר השבחות, שיפוצים או תוספות בניה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין ברמת גן על תשלומים לרשות מקרקעי ישראל בבתים פרטיים:
מגרשי מגורים אשר שטחם עולה על 280 מ"ר ומצויים בחכירה מול רשות מקרקעי ישראל מצריכים בחינה יסודית ביותר.
הסיבה לכך, הינה, כי במגרשים אשר שטחם עולה על 280 מ"ר רשות מקרקעי ישראל תחייב על זכויות הבנייה אשר לא נרכשו במועד ההקצאה.
שמאי מקרקעין ברמת גן המתמחה במיסוי רשות מקרקעי ישראל צריך לשים לב לקיומו של "בינוי בפועל". בינוי בפועל זה מצב בו במועד ההקצאה נרכשו זכויות בנייה נמוכות ממה שהתב"ע מתירה.
לדוגמה: התבע מתירה להקים בית של 200 מ"ר על מגרש של 500 מ"ר. החוכר פנה לרשות מקרקעי ישראל וביקש רק 100 מ"ר לבינוי בפועל ולשלם רק על 100 מ"ר.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על היטל השבחה:
היטל השבחה משלמים על זכויות בנייה שלא ניצלנו. ברוב המקרים היטל ההשבחה אינו ידוע ויש לחשבו.
חישוב היטל השבחה נעשה על ידי שמאי מקרקעין בעיריית רמת גן ודרישת התשלום נשלחת למוכר. בשלב זה למוכר יש 45 יום להגיש ערר בעזרת שמאי מקרקעין מטעמו.
היטל השבחה חל גם על נכסים מסחריים וגם על נכסי מגורים. במגורים, בתנאים מסוימים קיים פטור מהיטל השבחה בהרחבת דירה עד לשטח של 140 מ"ר.
דוגמה לחישוב היטל השבחה:
נניח שרכשתם בית פרטי דו קומתי בשטח בנוי של 200 מ"ר (100 מ"ר לקומה). אחרי 10 שנים החלטתם למכור את הבית. בזמן שהבית היה בבעלותכם אושרה תכנית לבניית מרתף.
גילו של הבית 30 שנים. חיים כלכליים: 60 שנים.
שווי מ"ר בנוי עיקרי: 28,000 ₪ למ"ר.
בשלב הראשון, שמאי מקרקעין ברמת גן יחלץ את שווי הקרקע משווי מ"ר בנוי. נפחית רווי ייזמי של 10%, עלויות בנייה של 8,000 ונקבל שווי קרקע של: 17,500 ₪ למ"ר מבונה.
בשלב השני, השמאי יכפיל את שטח המרתף המותר במקדם התועלת של המרתף ביחס למ"ר עיקרי.
17,500 ₪ למבונה עיקרי * 40% (מקדם תועלת מרתף) = 7,000 ₪.
7,000 * 100 מ"ר (תכסית) * 700,000 ₪. מס היטל ההשבחה עומד על 50%. לפיכך, המס לתשלום יעמוד לכאורה על 350,000 ₪.
שמאי מקרקעין ברמת גן אשר יבחן את השומה, צריך לשים לב כי התועלת של המרתף אינה זמינה כלכלית. לבית קיימת יתרת חיים של 30 שנים וכיום לא שווה להרוס בית דו קומתי בשביל מרתף.
וזה השלב השלישי. שמאי מקרקעין צריך לבצע חישוב דחייה של המס עד לתום חייו הכלכליים של הבית.
בהנחה וריבית (שיעור היוון) הינו 6%, מקדם הדחייה יעמוד על 17.5%.
350,000 ₪ * 17.5% = 61,000 ₪ בלבד.
לסיכום:
במאמר ראינו כיצד שמאי מקרקעין ברמת גן מתמודד עם עסקאות בהן קיים רכיב מס משמעותי. חשוב לציין כי כל התשלומים לרבות תשלום היטל השבחה או תשלומים לרשות מקרקעי ישראל ניתנים לקיזוז ממס השבח.
קיימים מקרים בהם היטל ההשבחה עולה על מס השבח ובפועל לא משולם מס שבח.
אם אתם לפני עסקה ואתם צופים כי אתם חשופים למיסוי מקרקעין, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין לצורך בחינת המס הצפוי ובחינת האפשרויות לקזז הוצאות על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
